Nekretnine su "čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini iznad ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno" (Čl. 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).

Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Pravni pojam upravljanja je pravo svakoga suvlasnika u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu, zajedno s ostalim suvlasnicima. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj. Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.

Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su zajednici, pored ostalog, dužni brinuti se i za nekretninu u cijelosti (zajedničke dijelove i uređaje, itd.). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu jest pričuva. No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze. Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.

a) MEĐUVLASNIČKI UGOVOR kojemu pripadaju prilozi "Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja" - potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor i "Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade" koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Ovim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi upravljanja i korištenja zgrade, a posebice:

• veličina suvlasničkih dijelova zgrade
• uvjeti i način upravljanja zgradom
• pobliži podaci o pravnoj ili fizičkoj osobi koja će upravljati zgradom (upravitelj), i opseg poslova koje će obavljati ta osoba
• osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
• ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti
• uvjeti i način korištenja zajedničkih djelova, te uređaja i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
• druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje nekretnine

Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.

b) UGOVOR O UPRAVLJANJU ZGRADOM kojemu pripadaju prilozi "Program održavanja zgrade" za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i "Zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade". Ovim se ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:

• sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja
• poduzimanje hitnih i nužnih popravaka
• pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednost
• obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu
• način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja
• mjesečna naknada upravitelju
• zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti
• odgovornost za obavljanje poslova
• i druga pitanja

Na pitanja koja nisu utvrđena ugovorom o upravljanju zgradom primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa.

Ugovor o upravljanju zgradom sklapa ovlaštena osoba upravitelja i predstavnik suvlasnika. Tome prethodi potpisivanje Međuvlasničkog ugovora koje je valjano ako ga potpišu vlasnici koji u svom vlasništvu drže preko 50% posebnih djelova zgrade (stanova, poslovnih prostora ,garaža).Pravo potpisa popisa suvlasnika, a time ujedno i potpisa Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici stanova i poslovnih prostora, odnosno njihovi opunomoćenici.

Vlasnici zgrade su vlasnici posebnih dijelova zgrade (primjerice: stana, poslovnog prostora ili garaže), koji su istovremeno i suvlasnici zajedničkih dijelova i uređaja zgrade (primjerice: krova, stubišta, dizala).

Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti pravnu ili fizičku osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja, izabrati predstavnika suvlasnika, osnovati zajedničku pričuvu itd.

Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, drugih propisa te Međuvlasničkog ugovora. Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova u skladu s Međuvlasničkim ugovorom, Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugim propisima. Odluke o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku.

U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o:

• donošenju godišnjeg odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja
• donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade
• prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu
• stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
• uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
• primjerenom osiguranju zgrade - imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika
• imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja - određivanju i promjeni kućnog reda
• iznajmljivanju i davanju u zakup zajedničkih djelova zgrade
• o drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika

Odluke o poduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu posebnih dijelova. Za donošenje odluka o poduzimanju izvanrednih poslova upravljanja potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Iznimno se o poduzimanju poboljšanja može odlučiti većinom glasova suvlasnika koji zajedno imaju većinu posebnih dijelova, ako će oni sami snositi troškove, odnosno ako se ti troškovi pokrivaju iz pričuve, kako time ne bi ugrozili mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovnog održavanja, te ako poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.

Zajedničke dijelove i uređaje, te zemljište koje služi zgradi suvlasnici će koristiti pod uvjetima i na način koji će se utvrditi u ugovoru.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima dao je pravo ali i obavezu suvlasnicima da se brinu o održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, a kako je gotovo nemoguće da se svi suvlasnici dogovore oko svakog pojedinog posla u održavanju, zakonodavac je predvidio instituciju Upravitelja. Upravitelj može biti pravna ili fizička osoba registrirana za poslove upravljanja.

U slučaju da suvlasnici nisu izabrali upravitelja, lokalna će samouprava, na zahtjev nekog od suvlasnika imenovati prinudnog odnosno privremenog upravitelja, koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o redovnoj upravi po izboru suvlasnika.

Prava i obveze upravitelja određeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te pobliže Ugovorom o upravljanju. Suvlasnici Ugovorom mogu ovlastiti upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja slijedeće poslove:

• organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom)
• obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik
• utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
• organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu
• raspolaže sredstvima zajedničke pričuve koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, u skladu s godišnjim programom
• obavještava suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima
• položi svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i dostavi na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji
• osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programuzastupa suvlasnike u postupcima pred sudom i drugim tijelima državne vlasti
• itd.

Također, Upravitelj se obvezuje organizirati popravak kvarova hitne naravi i za to organizirati svakodnevna dežurstva od 24 sata, radnim danom, vikendima i blagdanom.

Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika, kojeg su temeljem Međuvlasničkog ugovora ostali suvlasnici izabrali da ih zastupa prema Upravitelju i trećim osobama (naravno uz njegov pristanak). Ovlasti i obveze predstavnika, suvlasnici trebaju odrediti Međuvlasničkim ugovorom, budući da Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne sadrži takvu odredbu. Za svoj rad predstavnik suvlasnika ima pravo na nadoknadu, a o visini nadoknade odlučuju suvlasnici koji u svom vlasništvu drže preko 50% posebnih dijelova zgrade.

Dobar odnos između predstavnika suvlasnika i upravitelja, preduvjet je njihove dobre suradnje, pri čemu važnu ulogu ima predstavnik, posebno prilikom provođenja potrebnih radova i obveza na zgradi.

Prava i obveze predstavnika suvlasnika regulirana su Međuvlasničkim ugovorom i mogu biti slijedeća:

• s upraviteljem sklopiti ugovor o upravljanju zgradom
• sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci, pročelje, kotlovnica)
• zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju
• organizirati naplatu zajedničkih troškova
• sudjelovati u odabiru izvoditelja radova koji provodi upravitelj
• ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
• voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
• redovito izvješćivati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i najmanje jednom godišnje podnijeti pismeno izvješće o svom radu svim suvlasnicima
• itd.

Zgrade koje nemaju predstavnika, temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima moraju imati upravitelja, a takve zgrade vode se pod tzv. „prinudnom upravom“ koju određuje jedinica lokalne samouprave.

Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća redovno i izvanredno održavanje nekretnine. Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru donose suvlasnici koji u svom vlasništvu drže preko 50% posebnih dijelova zgrade (stan, poslovni prostor, garaža), a ona ne može biti manja od 1,53 kn/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja upravitelj na žiro-račun zgrade, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.

Iz pričuve se podmiruju svi zakonski troškovi zgrade, redovno i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja, te naknada upravitelju. Troškovi koji se plaćaju navedeni su u Zakonu i Uredbi o održavanju zgrada Vlade RH. Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog.

Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.

Propisana je Pravilnikom o dimnjačarskoj službi te se tako i provodi.

Provodi se prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Za sva dizala propisan je redovni mjesečni servis prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.

Godišnju kontrolu provodi Zavod za ispitivanje kvalitete, prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta. Po kontroli, ZIK izdaje Izvještaj o ispravnosti dizala – atest, bez kojeg dizalo uopće ne bi smjelo biti stavljeno u pogon.

Glavni problemi na i u zgradama su:

• Dizalo
• u velikom broju zgrada potrebno ga je potpuno obnoviti
• Krovovi
• u velikom broju zgrada potrebno je zamijeniti dotrajali pokrov s novim, odnosno obnoviti izolaciju ravnog krova
• Pročelja zgrada - u vrlo su lošem stanju, što nije samo estetski nepoželjno, već vlasnici moraju trpjeti posljedice lošije izolacije svoje nekretnine pa stoga plaćaju veće račune grijanja, a također ubrzano dolazi i do ostalih većih oštećenja
• Instalacije - također zauzimaju mjesto među velikim problemima zgrada, i to zbog svojega značaja kao i zbog svoje dotrajalosti